Sokszor fordulnak az ügyfeleim ingatlanhasznosítás kérdéskörében hozzám, és a leggyakrabban előforduló kérdésük:

„Hogyan éri meg nekem a legjobban?”.

És erre mindig az a válaszom, hogy:

„Ez attól függ…”. Miért?

Mindenki más és más élethelyzetben van, más és más szándékkal kíván ingatlan bérbeadással, vagy értékesítéssel foglalkozni. Van aki magánszemélyként akarja ezeket a tevékenységeket végezni, van aki egyéni vagy akár társas vállalkozási formában képzeli el mindezt.

Ezért fontos, hogy a tanácsadás személyre szabottan történjen, és pontos számításokon alapuljanak.

Ebben a cikkben arra térek ki, hogyan lehet az ingatlan ügyleteken szerzett jövedelmet megnövelni (megtartani) a kisvállalati adózást (KIVA-t) felhasználva.

A KIVA 2013 óta létező, a társaságok jövedelemadózására irányuló, a társasági adó (TAO) alternatívájaként megalkotott adófajta.

Mértéke jelenleg 13%. Kiváltja a társasági adót (9%), a kifizetőt terhelő szociális hozzájárulási adót (17,5%), valamint a szakképzési hozzájárulást (1,5%). Alapja nem a klasszikus Bevételek – (Költségek + Ráfordítások) = Eredmény, hanem két részből áll: a személyi jellegű ráfordítások az egyik része, míg a másik a tőke-, és osztalékműveletek eredményéből, és egyéb adóalapmódosító tételekből áll. A KIVA alapja –bizonyos kivételektől eltekintve- nem lehet kevesebb, mint a személyi jellegű ráfordítások összege. A KIVA-t nem minden adózó választhatja, alkalmazása előtt erről célszerű tájékozódni.

A KIVA adóalapja, és így a KIVA összege akár nulla forint is lehet. Hogyan?

Az ingatlanhasznosító cégek elsősorban projektcégként működnek. Nincs bennük alkalmazott, a tulajdonosi szerkezetet, illetve az ügyvezető személyét, és díjazását úgy alakítják ki, hogy ne legyen emiatt személyi jellegű ráfordításuk.

A KIVA másik alapját képező tételek esetében is elérhető lehet, hogy azok ne módosítsák az adó alapját. (Erről részletesebben egy másik cikkem fog szólni.)

Ha a személyi jellegű ráfordítások és az adóalap-korrekciós tételek együttes összege nulla, akkor a KIVA alapja is 0, és a KIVA összege is 0.

És még valami!

Az iparűzési adó esetében a KIVA-s társaságok választhatják, hogy az adóalapjuk a KIVA alap 120%-a legyen. És mivel a KIVA összege nulla, így iparűzési adót sem kell fizetnie a társaságnak.

Az előbb elmondottak alapján egy KIVA-s ingatlanhasznosító társaságot akár 0 Ft adóterheltség mellett is lehet működtetni, szemben a társasági adó alá tartozó társasággal, ahol egy minimum-adót akkor is fizetni kell, ha az éppen veszteséges volt az adott adóévben.

Két példán keresztül szemléltetem, mennyi adó spórolható meg a KIVA adózási mód választásával, a TAO szerintihez képest.

Példa ingatlan hosszútávú bérbeadására

Alapadatok:

• Az ingatlan bérleti díjból befolyó éves árbevétel: 10.000.000 Ft, amely már tartalmazza a bérlőkre áthárított rezsiköltségek 1.500.000 Ft-os összegét.
• egyéb költségek, ráfordítások (iparűzési adó nélkül) 2.500.000 Ft
• iparűzési adó mértéke 2%
• a továbbhárított rezsiköltségek teljes összege csökkenti az iparűzési adó alapját.
• a társaság maximális fejlesztési tartalékot képez.

Iparűzési adó megállapítása: (10.000.000 Ft – 1.500.000 Ft) x 2% = 170.000 Ft

Társasági adó levezetése:

Adózás előtti eredmény: 10.000.000 Ft – (1.500.000 Ft + 2.500.000 Ft + 170.000 Ft) = 5.830.000 Ft.

Fejlesztési tartalék képzése: 5.830.000 Ft x 50% = 2.915.000 Ft

Társasági adó: (5.830.000 Ft – 2.915.000 Ft) x 9% = 262.000 Ft

Az összes adóteher: 170.000 Ft + 262.000 Ft = 432.000 Ft

A fenti példa alapján a KIVA-s adózási mód választásával 432.000 Ft adót lehet megtakarítani. Ha a társaság nem képzett volna fejlesztési tartalékot, akkor ez az összeg 694.000 Ft adócsökkentést jelentett volna.

Példa ingatlan értékesítésére

Alapadatok:

• Az ingatlan vételára: 30.000.000 Ft
• Szerzési költség (illeték, ügyvédi díj, ingatlanközvetítői jutalék, stb.): vételár 7%-a
• felújítás költsége:
  • anyagköltség: 4.000.000 Ft
  • munkadíj: 3.000.000 Ft
• egyéb költségek, ráfordítások (iparűzési adó nélkül): 2.000.000 Ft
• Az ingatlan eladási ára: 50.000.000 Ft
• 1iparűzési adó mértéke 2%
• a társaság maximális fejlesztési tartalékot képez.

Iparűzési adó megállapítása: (50.000.000 Ft – (30.000.000 Ft+(30.000.000 Ft x 7%)+4.000.000 Ft) x 2% = 278.000 Ft

Megjegyzés: A felújítás munkadíjának összegét azért nem vettem figyelembe az iparűzési adó alap megállapításakor, mint adóalap csökkentő tételt, mivel annak levonhatóságát nem minden esetben fogadja el az illetékes önkormányzati adóhatóság.

Társasági adó levezetése:

Adózás előtti eredmény: 50.000.000 Ft – (30.000.000 Ft x 1,07+ 3.000.000 Ft + 4.000.000 Ft + 2.000.000 Ft + 278.000 Ft) = 8.622 000 Ft.

Fejlesztési tartalék képzése: 8.622.000 Ft x 50% = 4.311.000 Ft

Társasági adó: (8.622.000 Ft – 4.311.000 Ft) x 9% = 388.000 Ft

Az összes adóteher: 278.000 Ft + 388.000 Ft = 666.000 Ft

A fenti példa alapján a KIVA-s adózási mód választásával 666.000 Ft adót lehet megtakarítani. Ha a társaság nem képzett volna fejlesztési tartalékot, akkor ez az összeg 1.054.000 Ft adócsökkentést jelentett volna.

Felhívom a Tisztelt Olvasó figyelmét, hogy nem minden ingatlanhasznosító társaság számára hozhat adómegtakarítást a KIVA adózási mód. Ezért annak bevezetése előtt javaslom, mindig forduljon szakemberhez.

Tisztelettel: Szekeres Zsolt

A cikk írójáról:

Szekeres Zsolt, regisztrált mérlegképes könyvelő, adószakértő. A vállalkozást indítók, és az ingatlanhasznosítók adótanácsadója. E témakörökben több, sikeres előadást is tartott. Kiemelt szakmai területének számít még a vállalkozások számviteli és adózási átvilágítása, valamint cégcsoportok felépítésének kialakítása.

A felmerülő kérdésekre szívesen választ adok: szekeres.zsolt.tax@gmail.com;